在技术应用不断普及和数据消费方式发生结构性转变的驱动下，数据中心行业需求呈现出爆发式增长态势。

尽管开发商纷纷投入建设，但仍跟不上需求，从而导致空置率达到历史最低点，且租金不断上涨。为满足未来需求，扩大容量规模，该行业的资金需求量达到空前水平。

当前的供需关系为数据中心业主创造了有利的市场环境，因此机构投资者纷纷涌入，伺机寻找机会，希望通过这一另类资产实现投资组合多样化。数据中心行业具有多重优势——包括可以为投资者提供另类资产配置机会，以及具有来自优质租户的长期稳定现金流和可扩展性。而对于大多数投资者而言，目前进入数据中心市场最可行的方式是基金投资渠道。

概 览

由于严重的供不应求，加上资金需求量空前巨大，数据中心行业涌现出极具吸引人的投资机会。数据中心行业对机构投资者的吸引力与日俱增。该行业具有多重优势——包括可以帮助投资者实现投资组合多样化，以及具有来自优质租户的长期稳定现金流和可扩展性。鉴于单个数据中心设施的成本可能高达几亿甚至十几亿美元，于大多数投资者而言，投资数据中心基金可能是目前进入数据中心市场最为可行的方式。鉴于数据中心行业的高度专业化，拥有丰富的经验、技术知识以及与终端用户的现有关系，对于投资的成功至关重要。

数据中心投资机遇的驱动因素

需求呈指数级增长，且仍在加速

随着全球创建的数据量的激增以及云计算、人工智能（AI）等新技术的广泛应用，数据中心容量需求不断增长。机器学习和自然语言处理等AI工作负载对于的算力需求巨大。

例如，训练一个 GPT-4 等复杂的人工智能模型，可能需要数千个专用处理器运行数周。随着AI在各行各业的普及，对支撑AI工作负载所需的基础设施的需求也在激增。

传统工作负载和云工作负载也在继续快速增长。据IDC预测，到2027年，云基础设施支出将达到1,567亿美元1，占计算和存储基础设施总支出的三分之一以上。事实上，由于云业务通常利润丰厚（例如，亚马逊的云业务AWS是该公司最赚钱的业务部门2），对于超大规模数据中心企业而言，其规模庞大且不断增长的云平台，也为AI投资提供了资金支持。

供不应求的市场状态

虽然新增数据中心容量也在快速增长，但仍跟不上需求增长的步伐。因此，当前数据中心的空置率处于历史最低水平，且租金持续上涨。

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对于数据中心容量的需求达到空前水平

根据TD Cowen的研究报告，仅仅在2023年的一个季度内，美国终端用户签订的数据中心租约总量就达到2.1吉瓦（GW）。3 这相当于整个美国第三方数据中心市场规模的20%。

到2030年，数据中心的总容量预计将增加两倍多，而AI对数据中心需求的推动将远不止于此。（戴尔首席执行官Michael Dell预测，AI将在未来10年推动数据中心需求增长100倍4 ）。

开发如此庞大的数据中心容量需要投入巨额资金，因为仅仅单个设施的成本就可能高达数十亿美元（当然，成本大小取决于数据中心的规模，而设施规模正在不断扩大）。

数据中心越来越受机构投资者青睐

当前的供需关系为数据中心业主创造了有利的市场环境，因此机构投资者纷纷涌入，伺机寻找机会，希望通过这一另类资产实现投资组合多样化。

世邦魏理仕（CBRE）的《2024年全球数据中心投资者情绪调查》5显示，97%的受访者（其中许多是全球最大的不动产机构投资者）表示计划增加在数据中心领域的资本投资，而3%的受访者希望维持目前的配置。

数据中心行业具有多重优势，包括可以帮助投资者实现投资组合多样化，以及拥有来自优质租户的长期稳定现金流和具有可扩展性。

实现投资组合多样化

作为更广泛的不动产投资组合的一部分，数据中心因其与其他资产的相关性较低，且风险收益表现良好，是一种较为明智的分散配置策略。

相比于由工业地产和公寓资产组成的投资组合，由工业地产和数据中心资产组成的多元化不动产投资组合，在风险相当的情况下，能够获得更为丰厚的回报（如图3所示）。

来自优质租户的长期稳定租金回报

虽然数据中心容量的绝大部分租给了相对较少的几个租户，但这些租户都是全球最大的科技公司，信用状况良好，如谷歌、亚马逊、微软和Meta等。投资者可以利用规模较大的基金渠道，在多个市场上投资多种资产，从而降低集中风险。

这些租户的信用质量较高，且对于数据中心的租期较长（很多时候超过10年），能够产生长期现金流，从而为投资者带来比其他大多数不动产物业类型更高的收益率。

可扩展性

当投资者在组合中纳入更多另类投资以寻求分散风险时，数据中心可以帮助其快速实现配置目标。其他有吸引力的另类投资项目（如自助仓储、预制住房和单户住宅等），单笔交易规模都相当小。

数据中心是为数不多的不需要组建大型资产组合就能实现规模化投资的另类投资之一。鉴于数据中心相对于其他另类投资而言规模巨大，因此该类资产可能为投资组合带来重大转变。

投资新风向标：数据中心基金

由于数据中心具有帮助投资者实现投资组合多样化、从优质租户获得长期稳定现金流和可扩展性等优势，它在一些开放式多元化核心股权（ODCE）基金中的比重越来越大，在净租赁领域的份额也越来越高。

过去，投资者可能会购买一栋租给企业租户的大型办公楼，因为它拥有长期的净租赁合同，但在今天的市场上，这样的投资机会不再具有十足的吸引力。而数据中心为这类投资者提供了一个机会——他们可以通过优质信用租户获得类似水平的现金流（长期稳定收入），同时增加对另类资产的配置比例。

对于大多数投资者而言，由于单个数据中心设施的成本就可能高达数十亿美元，因此基金投资可能是目前进入数据中心市场最可行的方式。

如今，数据中心总需求量比以往任何时候都要高，且仍在不断增加，单个数据中心的规模也越来越大，因此需要更多的资金来开发。这种供需关系改变了最佳投资方式。

选对合作伙伴是关键

鉴于数据中心行业的高度专业性，经验和渠道对于投资的成功执行至关重要。

数据中心投资在项目发掘、建设和租赁方面具有较高的专业性要求。如果您想要投资数据中心基金，请选择具备以下条件的投资公司作为合作伙伴：

具有数据中心行业的特定投资经验过往高质量的投资案例和成功开发经验拥有庞大的开发商关系网络，在技术方面和特定地区拥有开发专长具有吸引实力雄厚的租户的能力

作为一家活跃的商业不动产投资公司，信安不动产已深耕该领域逾60载，并且拥有18年以上数据中心领域的投资经验，见证了数据中心这一资产类别的发展和租户需求的不断变化。凭借丰富的经验，我们创造了出色的投资往绩，同时积累了丰富的行业资源。#数据中心##综合布线##弱电#

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